106.04.26 日本包租公完全攻略(三)

最後來談該繳的稅款和費用,從購買及持有到出租時要繳的稅各有不同,只要充分了解與規劃資金就能樂當包租公!!!

      1. 購買時: 購買時發生的各項稅款和費用合計,大約為交易價格的6%~8%

  • 不動產取得稅 =評價額×3%

        * 這是透過買賣、贈與取得不動產,或新建、增建時,由都道府縣所課徵的地方稅

  • 登記免許稅 (包括代書費用) = 交易價格 ×  2~3%

        * 這是購買土地/建物時要進行所有權保存登記以及移轉登記等,登記作業時所課徵的稅 

  • 印花稅 = (隨契約金額變化,詳見表1)

        * 這是針對與商業交易等相關文件所課徵的稅金

  • 仲介費用 = 交易價格×3% + 6万円 (詳見表2)

      2. 持有時: 針對每年1月1日當時之不動產持有人所課徵的稅金有固定資產稅和都市計畫稅

  • 固定資產稅 = 評價額×1.4%
  • 都市計劃稅 = 評價額×0.3% 
  • 租金收入所得稅 = 最低稅率5%,詳見表3

        ※ 評價額由政府根據地價和物業價格評定,通常遠低於交易價格,約為不動產市價的30%~40%

      3. 賣出時:

  • 持有5年內: 資產增值稅 = 出售淨利潤×30.63%
  • 持有5年以上:  資產增值稅 = 出售淨利潤×15.315% 

       ※ 出售淨利潤是出售所得減去交易時的仲介手續費、交通費、住宿費、代書費用等支出後的所得 

表1

契約金額                                           印花稅

大於1万円,不超過50万円                 200 円

大於50万円,不超過100万円              500 円

大於100万円,不超過500万円             1千円

大於500万円,不超過1千万円             5千円

大於1千万円,不超過5千万円             1万円

大於5千万円,不超過1 億円                3万円

大於1億円,不超過5億円                    6万円

大於5億円,不超過10億円                16万円

大於10億円,不超過50億円              32万円

大於50億円                                    48万円          

表2

交易價格                               仲介手續費

200万円以下部份                5%+消費稅

200万円 ~ 400万円部分     4%+消費稅

大於400万円的部份            3%+消費稅

()日本的不動產投資,相關的仲介手續費都有明確的法令來規範, 因為上述計算公式繁複,為了方便計算,現在超過400萬日圓的不動產,一般都是採用簡易算法來計算仲介手續費,也就是 = 買賣價格x 3% + 6萬円 (外加消費稅)

表3

課稅金額                                    稅率              扣除額

195万円以下                               5%                   0円

大於195万円,不超過330万円       10%         97,500円

大於330万円,不超過695万円       20%       427,500円

大於695万円,不超過900万円       23%       636,500円

大於900万円,不超過1800万円     33%    1,536,500円

大於1800万円,不超過4000万円   40%    2,796,500円

大於4000万円                            45%   4,796,500円

 

 

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